Loading...
HomeMy WebLinkAboutMinutes - 06/30/2011 - Planning and Zoning CommissionCity of McHenry  Planning and Zoning Commission Minutes  June 30, 2011    Chairman Schepler called the June 30, 2011 meeting of the City of McHenry Planning and Zoning  Commission to order at 7:30 p.m. In attendance were the following: Buhrman, Doherty, Ekstrom,  Nadeau, Schepler, and Thacker. Absent: Morck. Also in attendance were: Deputy City Administrator  Martin and Deputy City Clerk Kunzer.    Approval of Minutes  Motion by Nadeau, seconded by Ekstrom, to approve the minutes of the Planning and Zoning  Commission Meeting as presented:   June 2, 2011 meeting.    Voting Aye: Buhrman, Doherty, Ekstrom, Nadeau, Schepler, and Thacker.  Voting Nay: None.  Not Voting: None.  Abstaining: None.  Absent:  Morck.    Motion carried 6‐0.    Public Hearing: Blake Richmond LLC  File No. Z‐Z‐770  2302 N Richmond Rd  Conditional Use Permit and Variance  Chairman Schepler called the Public Hearing to order at 7:31 p.m. regarding File No Z‐770 an application  for the following zoning relief as submitted by Blake Richmond LLC for the property located at 2302  North Richmond Road:  1. Conditional Use Permit to allow the service of alcoholic beverages in conjunction with a  restaurant;  2. Variance as to the required number of parking spaces for a restaurant use.    Chairman Schepler stated Notice of the Public Hearing was published in the Northwest Herald on June  15, 2011. Notices were mailed to all abutting property owners of record as required by ordinance. The  subject property was posted.  A Certificate of Publication and Affidavit of Compliance with notice  requirements are on file in the City Clerk’s Office.    In attendance were Attorney William Franz, property owner Bob Koczecki and restauranteur Jason Linn  who were sworn in by Chairman Schepler.    Attorney Franz provided a summary of the applicant’s request before the Commission at this Hearing.   He noted the Staff Report for this matter was extremely thorough and noted that as a result of Staff’s  research no parking variance is needed for this project. Attorney Franz stated Mr. Linn owned and  operated a Chinese restaurant in Crystal Lake for the past seven years. He has a good record as a  restaurant owner and purveyor of liquor in conjunction with the restaurant use. Attorney Franz noted  the current proposal is for a Japanese restaurant. Mr. Linn has secured the services of an architect and  Planning and Zoning Commission  June 30, 2011  Page 2    intends to renovate the portion of the building which would house the restaurant so that it would serve  his needs.    Attorney Franz noted this would be the fourth restaurant in the strip center building. However, as  previously stated, Staff has determined there would be adequate parking for this use. The applicant  intends to make application to the City for a liquor license and is seeking guidance as to the type of  liquor license which should be sought.    Deputy Administrator Martin provided the Commission with the Staff Report regarding this matter. He  stated initially Staff encouraged the applicant to seek a parking variance due to the number of  restaurants situated in the building. The applicant did not have a floor plan and it was unclear if a  variance would be required. Once the floor plan was submitted, however, it was determined this is  adequate parking on the premises for all of the businesses in the building and no variance would be  required.    Deputy Administrator Martin stated the applicant is seeking a conditional use permit which would allow  a restaurant in conjunction with serving alcoholic beverages. Staff has reviewed the application and  supports the request as presented.    Chairman Schepler invited questions and/or comments from the Commission.    In response to an inquiry, Mr. Linn stated the hours of operation would be 11 or 11:30 am until 9:30  p.m. on weekdays and 11:30 a.m. until 10:30 p.m. on Saturday and Sunday.    Responding to further inquiry, Mr. Linn noted there would be a small bar at which patrons could sit  while waiting for a table. Most alcoholic beverages would be served at the tables along with food. Mr.  Linn stated he would prefer having full bar privileges as he is accustomed to this type of service at his  Crystal Lake facility.    Mr. Linn stated he intends to keep his Crystal Lake restaurant open. He would manage both restaurants  but would have assistance in this area.    In response to a question, Mr. Linn stated all food would be prepared by the chef in the kitchen. There  would be a sushi bar. This restaurant would not have hibachi “show” cooking. The chef will not cook in  front of the customers. The anticipated seating capacity would be 50 patrons.    Responding to Chairman Schepler’s inquiry, Mr. Linn stated all Staff would complete BASSET training as  required prior to issuance of a liquor license. Mr. Linn noted the renovation of the site would take  approximately 3 ½ to 4 months and the restaurant is projected to open in October or November 2011.    Chairman Schepler opened the floor to questions and comments from the audience. There was no one  in the audience who wished to comment regarding this matter.    Motion by Nadeau, seconded by Ekstrom, to recommend approval to the City Council with regard to File  No. Z‐770, an application for conditional use permit to allow the operation of a restaurant with alcoholic  beverages on the property located at 2302 North Richmond Road as presented by applicant Blake  Richmond LLC, subject to the following condition:  Planning and Zoning Commission  June 30, 2011  Page 3     That the conditional use permit shall expire and become null and void if the restaurant closes for  a period of six continuous months;  and that Table 31, the Criteria for Conditional Use Permits, of the Zoning Ordinance, has been met.    Voting Aye: Buhrman, Doherty, Ekstrom, Nadeau, Schepler, and Thacker.  Voting Nay: None.  Not Voting: None.  Abstaining: None.  Absent:  Morck.    Motion carried 6‐0.    Chairman Schepler closed the Public Hearing regarding File No. Z‐770 at 7:45 p.m.    Preliminary and Final Plats of Subdivision  Lot 1A of the Resubdivison of Rubloff Towne Centre  In attendance was Matt Whisz of Interplan LLC, who was acting on behalf of Panda Express regarding  the resubdivision of Rubloff Towne Center.    Deputy Administrator Martin provided the commission with the Staff report regarding this matter. He  noted that Panda Express would like to locate a new facility in this subdivision. In order to do so a  resubdivision is required to create an outlot for their building. The creation of the outlot will result in a  loss of 82 spaces from the current 573 spaces on Lot 1, which contains Kohl’s Store. Staff is not  concerned regarding the loss of parking. Staff has reviewed the preliminary and final plat and  recommends approval subject to the following:  1. approval be contingent upon Council approval of the conditional use permit for a restaurant with a drive‐thru facility for  the subject property;  2. compliance with all revisions to the engineering plans and final plat as recommended by the City engineer;  3. the final plat be recorded within six months of Council approval;  4. any existing covenants to the Rubloff Towne Centre Subdivision be amended to include Lot 1A;  5. storm water permit application shall be submitted and best management practices shall be used whenever and  wherever appropriate, as recommended by City engineer in order to reduce/filter runoff into the detention areas;  6. All existing conditions included on the recorded final plat of Rubloff Towne Center subdivision remain in full force and  effect for the newly created Lot 1A.    Chairman Schepler invited questions and comments from the commissioners.    Question was raised as to why Panda Express was constructing a new building rather than utilizing  vacant commercial  space elsewhere. Mr. Whisz responded Panda Express prefers a stand‐alone building  and believes this is the best location for their restaurant in the community. Deputy Administrator Martin  interjected Panda Express has been contemplating locating a restaurant in the area for a long time and  has extensively investigated the potential use of other locations prior to making the decision the subject  property would be best suited for the restaurant.    Motion by Ekstrom, seconded by Buhrman, to recommend to City Council, that the Preliminary Plat of  Subdivision and Final Plat of Lots 1A of the Resubdivision of the Rubloff Towne Centre be approved  subject to the following conditions as presented:    Planning and Zoning Commission  June 30, 2011  Page 4    1. approval be contingent upon Council approval of the conditional use permit for a restaurant with a drive‐thru facility for  the subject property;  2. compliance with all revisions to the engineering plans and final plat as recommended by the City engineer;  3. the final plat be recorded within six months of Council approval;  4. any existing covenants to the Rubloff Towne Centre Subdivision be amended to include Lot 1A;  5. storm water permit application shall be submitted and best management practices shall be used whenever and  wherever appropriate, as recommended by City engineer in order to reduce/filter runoff into the detention areas;  6. All existing conditions included on the recorded final plat of Rubloff Towne Center subdivision remain in full force and  effect for the newly created Lot 1A.    Voting Aye: Buhrman, Doherty, Ekstrom, Nadeau, Schepler, and Thacker.  Voting Nay: None.  Not Voting: None.  Abstaining: None.  Absent:  Morck  Motion carried 6‐0.    Public Hearing: Interplan LLC  File No. Z‐Z‐769  2476 N Richmond Rd  Conditional Use Permit  Chairman Schepler called the Public Hearing to order at 7:55 p.m. regarding File No Z‐769 an application  for the following zoning relief as submitted by Interplan LLC for the property located at 2476 North  Richmond Road:   Conditional Use Permit to allow a restaurant with a drive‐thru facility and outdoor seating.    Chairman Schepler stated Notice of the Public Hearing was published in the Northwest Herald on June  14, 2011. Notices were mailed to all abutting property owners of record as required by ordinance. The  subject property was posted.  A Certificate of Publication and Affidavit of Compliance with notice  requirements are on file in the City Clerk’s Office.    Mr. Whisz of Interplan LLC was sworn in by Chairman Schepler.    Mr. Whisz provided a summary of the conditional use permit request. Utilizing the site plan, he pointed  out the proposed internal traffic pattern and noted the applicant proposes to construct a 2,448 square  foot building on the premises. Entrances would be located on the north and south sides of the building.  It is anticipated there would be internal seating for approximately 58 persons and outdoor seating for  approximately 16 persons.. The trash enclosure would be situated on the northeast corner of the  property and would be constructed to be architecturally compatible with the principal building on the  site. Mr. Whisz provide the commissioners with colored architectural renderings of the proposed  building from all four elevations.    Mr. Whisz stated approximately 30% of the restaurants business would be attributed to drive‐thru  traffic. Hours of operation would be from 11 a.m. until 10 p.m. seven days per week. There would be no  wait staff. Inside patrons would order at the counter and pick up their food when it has been prepared.    Mr. Whisz noted the restaurant is seeking a conditional use permit to allow a drive‐thru establishment  as well as outside seating on the premises. He pointed out there is an escape lane from the drive‐thru  lanes as requested by Staff.  Planning and Zoning Commission  June 30, 2011  Page 5    Deputy Administrator Martin provided the Commission with the Staff report regarding this matter. He  noted the applicant is seeking a conditional use permit regarding the drive‐thru facility and outdoor  seating for the restaurant. Staff has reviewed the design of the site and believes it meets all criteria and  guidelines for the drive‐thru. As previously stated, there is an escape lane and exit for those in the drive‐ thru lane. Staff has requested a “Do Not Enter” sign be posted at the west parking lot island at the  northern end of the escape lane. Staff is also requesting the applicant shift the order canopy to the  north and west as much as feasible so that five vehicles could be accommodated in the stacking area  while avoiding interference with the parking lot circulation.    Deputy Administrator Martin stated Staff has recommended approval of the request subject to the  following conditions being met:    1. conditional use permit shall be revoked and become null and void if the use is not established or a required building  permit is not obtained and construction is not started within one year of the date of approval by City council, or if the  use ceases operation for more than one year;  2. the site shall be developed in substantial accordance with the attached site plan prepared by Interplan LLC dated May 9,  2011 and the attached landscape plan prepared by Interplan LLC and Evergreen Design Group dated May 9, 2011;  3. outside seating shall be with fixed tables and chairs and not intended to be removed daily;  4. an additional “Do Not Enter” sign shall be placed at the end of the west side of the drive‐thru escape lane;  5. the order canopy shall be shifted to the north and west to accommodate five vehicles in the attacking area without  protruding into the southern end of the parking lot.     Chairman Schepler invited questions and comments from the commissioners.    In response to Mr. Whisz’ comment, some discussion followed regarding the difficulty of relocating the  order canopy to accommodate the five‐car stacking area as required by ordinance. Mr. Whisz noted it  would likely be impossible to shift the canopy far enough to the north and west  while retaining the  escape lane.    Question was raised as to the possibility of customers calling ahead to place their orders and picking  them up at the drive‐thru window. Mr. Whisz stated he was unsure if this possibility existed as a part of  the services provided by the restaurant.    In response to Chairman Schepler’s inquiry, there was no one in the audience who wished to address  the commissioners regarding this matter.    Motion by Nadeau, seconded by Buhrman, to recommend approval to the City Council with regard to  File No. Z‐769, an application for conditional use permit to allow a drive‐thru facility and outdoor seating  in conjunction with a restaurant on the property located at 2476 North Richmond Road as presented by  applicant Interplan LLC for Panda Express, subject to the following conditions:    1. conditional use permit shall be revoked and become null and void if the use is not established or a required building  permit is not obtained and construction is not started within one year of the date of approval by City council, or if the  use ceases operation for more than one year;  2. the site shall be developed in substantial accordance with the attached site plan prepared by Interplan LLC dated May 9,  2011 and the attached landscape plan prepared by Interplan LLC and Evergreen Design Group dated May 9, 2011;  3. outside seating shall be with fixed tables and chairs and not intended to be removed daily;  4. an additional “Do Not Enter” sign shall be placed at the end of the west side of the drive‐thru escape lane;  5. look into the feasibility of shifting the order canopy to the north and west to accommodate five vehicles in the attacking  area without protruding into the southern end of the parking lot;  Planning and Zoning Commission  June 30, 2011  Page 6    and that Table 31, the Approval Criteria for Conditional Use Permits, of the Zoning Ordinance, has been  met.    Voting Aye: Buhrman, Doherty, Ekstrom, Nadeau, Schepler, and Thacker.  Voting Nay: None.  Not Voting: None.  Abstaining: None.  Absent:  Morck  Motion carried 6‐0.    Chairman Schepler closed the Public Hearing regarding File No. Z‐769 at 8:11 p.m.    Staff Report  Deputy Administrator Martin noted the agenda packets for next week’s Commission meeting were  distributed to the commissioners this evening. The packet also included new ID cards for the  commissioners.    Commissioner Thacker inquired if Centegra Outpatient Therapy was intending to relocate. Deputy  Administrator Martin confirmed they are relocating on North Richmond Road next to Staples. It was also  reported the Pink Door Resale Shop will be relocating to Century Plaza in mid‐August.    Some discussion occurred regarding the location and number of handicapped accessible parking spaces  in front of Chipotle. Deputy Administrator Martin noted the number of spaces is dictated by the Illinois  Accessibility Code.    Adjournment  Motion by Thacker, seconded by Doherty, to adjourn the meeting at 8:20 p.m.      Voting Aye: Buhrman, Doherty, Ekstrom,  Nadeau, Schepler, and Thacker.  Voting Nay: None.  Not Voting: None.  Abstaining: None.  Absent:  Morck.    Motion carried 6‐0. The meeting was adjourned at 8:20  p.m.           Respectfully submitted,           _____________________________________         Kathleen M. Kunzer, Deputy Clerk         City of McHenry